ico-0ico-1ico-2ico-3

Журнал
АССОЦИАЦИЯ ИМПОРТЕРОВ И ДИСТРИБЬЮТОРОВ СТРОИТЕЛЬНОЙ И ОТДЕЛОЧНОЙ КЕРАМИКИ
Проектное финансирование и рынок жилищного строительства
03.02.2020

Сегодня по-прежнему одним из основных видов отделочного материала остается керамическая плитка — благодаря своей эстетической привлекательности и высоким техническим характеристикам. Используется она главным образом для внутренней отделки помещений, реже — для наружной облицовки фасадов зданий и сооружений. Конечно, значительная доля потребления плитки приходится на ремонт вторичного жилья, однако востребована она и для первичной отделки квартир и домов, а также разного рода коммерческих помещений. Ее традиционными потребителями всегда были покупатели инвестиционной недвижимости, а главное — собственно строительные компании, число которых напрямую зависит от активности в сфере строительства. И все происходящие здесь изменения так или иначе оказывают влияние на характер развития рынка отделочных материалов, формируя у его участников определенные ожидания.

 

Изменения, к тому же существенные, в России сегодня затронули процесс жилищного строительства — в результате реализации целого комплекса законодательных инициатив в скором времени оно окончательно перейдет на механизм проектного финансирования. Ожидается, что новый подход снизит риски приобретения жилья на стадии строительства, повысит надежность и прозрачность деятельности застройщиков, а также обеспечит стабильность всей системы за счет более активного вовлечения в процесс строительства банков в роли посредников.

По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), в настоящее время в стране на стадии строительства находятся 109,9 млн кв. м жилья. Это примерно 10 670 строящихся домов или 2,2 млн квартир. При этом за январь–август 2019 года в эксплуатацию было введено 42,3 млн кв. м., что на 7% выше показателя прошлого года за аналогичный период. Лидерами по объему строящегося жилья являются Москва, Московская область, Санкт-Петербург, а также Краснодарский край. На данный момент эти регионы занимают в России лидирующие позиции по экономическому развитию и, соответственно, характеризуются благоприятным инвестиционным климатом, привлекательностью с точки зрения проживания и высокой покупательской способностью населения, что в свою очередь отражается на уровне спроса и предложения жилья в данных регионах.

По состоянию на декабрь 2019 года десять застройщиков-лидеров реализуют строительство около 22 млн кв. м жилых площадей, примерно 20% от общего объема. Их деятельность в основном сосредоточена в европейской части страны — в Центральном, Южном, Северо-Западном и Уральском федеральных округах. В структуре строящегося жилья по России преобладают эконом- и комфорт-классы: они составляют до 90% всего предложения. Структура предложения по классам относительно однородна в большинстве федеральных округов — до 60% площадей относятся к эконом-классу. Исключениями являются Северо-Западный и Южный федеральные округа, а также Москва, где доля комфорт-класса составляет 50% и более. Доля жилья более высоких классов (бизнес-класса и элитного) остается незначительной: 9% и 2% соответственно. Оно пользуется наибольшей популярностью в Москве — там жилье бизнес-класса достигает 30%, а элитное — 5% от совокупного объема жилого строительства.

По данным ЕИСЖС, в августе 2019 года средняя стоимость жилья в новостройке составила в среднем по России 61,6 тыс. рублей за квадратный метр. Наибольший уровень цен характерен для регионов с высоким спросом, а также для зон со сложными климатическими условиями и низкой плотностью населения, то есть с повышенной себестоимостью строительства. В Москве и Санкт-Петербурге цена на жилую недвижимость составляет 195 и 113,7 тыс. рублей за кв. м, а в прилегающих областях 85,4 и 59 тыс. рублей за кв. м.

В последнее время обозначился тренд на рост предложения квартир с отделкой. В основном это квартиры небольшого метража эконом- и комфорт-сегментов, покупатели которых проявляют чувствительность к стоимости отделочных работ и предпочитают быстрое заселение индивидуальному дизайну. Потребительский спрос на такие квартиры обусловлен еще и тем, что при ипотечном кредитовании отделка включается в стоимость квартиры и производится застройщиком по более низкой цене. На данный момент повышенным спросом квартиры с отделкой пользуются в Москве, однако все идет к тому, что с течением времени другие регионы будут подстраиваться под динамику столичного рынка и увеличивать предложение в данном сегменте.

7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года» было обозначено значение целевого показателя объемов жилищного строительства — не менее 120 млн кв. м в год к 2024 году. В соответствии с паспортом национального проекта «Жилье и городская среда», разработанным Министерством строительства России и призванным обеспечить достижение целевых показателей, ежегодный объем ввода в эксплуатацию многоквартирных домов к 2024 году должен достичь 80 млн кв. м.

Тем не менее часть представителей профессионального сообщества выполнение подобных задач оценивает несколько скептически. И дело здесь совсем не в ограниченных возможностях застройщиков — в качестве фактора, способного в определенной степени замедлить темпы роста жилищного строительства, эксперты называют кардинальные изменения механизма финансирования жилищного строительства.

В соответствии с поправками, внесенными в ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с 1 июля 2019 года в нашей стране произошел переход к кредитованию долевого строительства с использованием эскроу-счетов. Это специальные банковские счета, на которые покупатели квартир в строящихся домах будут перечислять свои средства. Банки, в свою очередь, «заморозят» эти деньги до окончания строительства — застройщики смогут получить к ним доступ только после передачи квартир своим покупателям. Само строительство объектов жилой недвижимости теперь будет осуществляться за счет банковского проектного финансирования. При этом первоначальные этапы строительства застройщик будет вынужден осуществлять за счет собственных или дополнительно привлеченных средств. В целом новый механизм должен обеспечить не только прозрачность всей системы, но и, что самое главное, защиту средств покупателей, ведь каждый депозит теперь будет застрахован государственным Агентством по страхованию вкладов. Таким образом в России планируется решить проблему обманутых дольщиков.

И все же есть основания полагать, что реализация такого подхода способна поставить под угрозу финансовую устойчивость части уже реализуемых проектов. Если раньше девелоперы могли свободно распоряжаться деньгами дольщиков, то теперь они, лишаясь этой возможности, будут вынуждены выплачивать банкам проценты, причем как за пользование проектным финансированием, так и по займам, привлеченным из рыночных источников. По различным оценкам, стоимость фондирования проектов жилищного строительства в той части, которая будет осуществляться за счет рыночных источников, составит 10–13%, а стоимость фондирования, предоставляемого в объеме, эквивалентном денежным средствам на эскроу-счетах — около 6–7% годовых.

Однако для застройщиков все же намерены предусмотреть переходный период для освоения новой схемы привлечения средств граждан. Проекты жилого строительства с высоким уровнем готовности в 30% можно будет достраивать по старой схеме, что позволит 60–70% рынка жилищного строительства остаться в прежних правилах долевого строительства и обеспечить бесперебойную работу отрасли по достижению целевых показателей паспорта нацпроекта «Жилье и городская среда».

Об отсутствии серьезных поводов для беспокойства делается вывод и в исследовании аудиторско-консалтинговой компании «Эрнст энд Янг» (EY). Ее эксперты провели анализ потенциального эффекта от реализации схемы проектного финансирования на экономику типовых проектов строительства жилья и оценили возможные масштабы влияния нового механизма на финансовую устойчивость и кредитоспособность проектов в различных регионах и по России в целом. Для анализа влияния новой схемы финансирования на общий бюджет проекта была рассчитана величина дополнительных финансовых расходов, связанных с использованием эскроу-счетов. В результате увеличение общего бюджета при переходе на новый механизм финансирования составит немногим более 4%.

Также при помощи анализа чувствительности проектов к изменению ключевых факторов — цены реализации и затрат на строительство — была выполнена оценка финансовой устойчивости отрасли в связи с переходом на проектное финансирование.

Изменение цен на жилую недвижимость может быть обусловлено как макроэкономическими факторами — платежеспособностью спроса, так и изменением стратегии застройщика, например, снижением цен для повышения темпов продаж. В случае снижения средних цен реализации на 10% во всех исследованных объектах строительства, 55% из них все равно останутся прибыльными. Исследование также показало, что в среднем по России увеличение себестоимости строительства влияет на финансовую устойчивость проектов меньше, чем снижение цен реализации. Вопрос о влиянии изменения стоимости строительства на финансовую устойчивость отрасли особенно актуален в связи с повышением ставки НДС до 20%. Увеличение бюджета проекта на 5% добавляет к группе проектов в зоне риска невозврата кредита дополнительно 9% объектов. При этом даже для объектов с потенциально высоким уровнем риска существует возможность оптимизации параметров проекта за счет корректировки затратной части, операционной модели бизнеса или стратегии выхода на рынок, что в конечном счете позволит стабилизировать ситуацию и обеспечить как возврат проектного финансирования, так и прибыль застройщика.

Однако при этом вполне очевидно, что фундаментальные изменения самой системы жилищного строительства все же способны в краткосрочной перспективе оказать негативное влияние на общую динамику предложения. Принимая во внимание этот факт, а также учитывая долгосрочные цели развития отрасли жилищного строительства и сроки реализации проектов по уже выданным разрешениям, компанией EY был подготовлен прогноз динамики объемов ввода жилой недвижимости без учета индивидуального строительства.

Согласно выводам экспертов компании, в связи с ожидаемым переводом всех проектов на новый механизм финансирования, некоторые из них будут отложены или переформатированы, в результате чего в 2020–2021 годах произойдет вполне ожидаемое замедление темпов роста объемов ввода недвижимости, обусловленное необходимой адаптацией застройщиков к изменению регулирования отрасли. В течение последующих лет годовые объемы ввода жилья застройщиками должны приблизиться к целевым показателям национального проекта «Жилье и городская среда».

Как в новых условиях поведет себя спрос на жилую недвижимость — это предмет отдельного интереса. То, что новая модель строительства станет более затратной, а цены повысятся, ни у кого сомнений не вызывает. По оценкам Минстроя, после перехода на проектное финансирование жилье может подорожать в среднем на 5–6%, поскольку в стоимость квартир застройщики теперь будут включать банковские проценты по кредиту проектного финансирования, стараясь таким образом сохранить рентабельность продаж на прежнем уровне. При этом только за первое полугодие 2019 года средняя стоимость жилья в новостройке уже выросла примерно на 3%.

Впрочем, полностью переложить возросшие расходы на потребителя девелоперам вряд ли удастся: покупательная способность населения и так достаточно низкая. Скорее всего, застройщикам придется дополнительно искать пути оптимизации затрат внутри отдельных проектов или внутри своих компаний. В тоже время компенсировать рост цен на жилье сможет экономия застройщиков на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые при новом механизме не требуются.

В последнее время девелоперы действительно призывали своих клиентов активнее покупать жилье в домах, которые достраиваются по прежней схеме, чтобы успеть до повышения цен. Поэтому большая часть потребителей, планировавших покупку жилья, либо уже его приобрела, либо сделает это в ближайшее время. Отсюда в краткосрочной перспективе можно ожидать повышение спроса, который в основном будет приходиться на достраивающиеся объекты. В дальнейшем по мере уменьшения количества таких предложений спрос будет постепенно снижаться. Положительная динамика, скорее всего, начнется после полной адаптации застройщиков, банков и потребителей к новым рыночным условиям.

Помимо цены спрос на жилую недвижимость определяется и другим важным фактором — доступностью ипотечного кредитования. На протяжении последних двух лет наблюдалась тенденция увеличения доли сделок с привлечением ипотечного кредитования. За 2018 год доля таких покупок жилой недвижимости выросла на 5%, достигнув 56% количества сделок на стадии строительства. За этот же год объем выданных ипотечных кредитов вырос почти в 1,5 раза. Среди регионов со значительными объемами ипотечного кредитования наибольший рост наблюдался в Свердловской и Ростовской областях, республиках Башкортостан и Татарстан, в Краснодарском крае, а также в Москве и Санкт-Петербурге. Однако в 2019 году по итогам трех кварталов пока наблюдается негативная динамика: в результате увеличения средневзвешенной ставки по ипотечному кредитованию до 9,68% количество выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях сократилось на 13%, а общий объем — на 6%. В целом рынок демонстрирует высокую чувствительность объема выданных ипотечных кредитов к изменению ставки по ипотечному кредитованию. В среднем снижение ставки на 1% способствует увеличению объема выданных кредитов на 15%.

В перспективе с переходом на эскроу-счета ставки по ипотеке должны снижаться. Объясняется это тем, что для банка риски при таком кредитовании ниже. Для работы с проектным финансированием застройщик должен соответствовать строгим стандартам — это означает отсеивание слабых игроков и снижение системного риска застройщика, который закладывается в ставку. Важно учитывать, что целевой уровень ставки по ипотечным кредитам в соответствии с рекомендациями Правительства России составляет 7–8%. Однако его достижение возможно при условии снижения ключевой ставки или за счет специальных программ поддержки ипотечного кредитования со стороны государства. Если все необходимые меры будут предприняты, то в будущем можно ожидать, что доступность ипотеки начнет оказывать позитивное влияние на поддержание платежеспособного спроса на жилье.

«Эксперт-Керамика» Информационно- аналитический журнал, стратегия развития ассоциации импортеров и дистрибьюторов строительной и отделочной керамики

Специализированное периодическое издание, отраслевой информационно-аналитический журнал.

Учредитель и издатель — Ассоциация импортеров и дистрибьюторов строительной и отделочной керамики.

Выходит с января 2016 года
Тираж — 500 экземпляров

Распространяется бесплатно на крупных специализированных выставках в России и за рубежом, а также на иных отраслевых мероприятиях. Доставляется членам Ассоциации для дальнейшего распространения в соответствии с их деловыми интересами.

Журнал охватывает различные аспекты темы «Строительная и отделочная керамика» — производство, дистрибуция, применение, рынок. Особое внимание уделяется вопросам совершенствования рынка, защиты бизнеса, взаимоотношениям предпринимателей и государства. Выполняет информационную и популяризаторскую функции, являясь пока единственным в стране специализированным изданием такого рода.

Наши авторы — это прежде всего сами участники рынка строительной и отделочной керамики, а также эксперты, аналитики и обозреватели.
Всех заинтересованных специалистов мы приглашаем к сотрудничеству в создании очередных выпусков журнала.

Эксперт-Керамика, № 2 (6), 2019

Константин Тимохин, Дмитрий Кузнецов
Таможенные представители:
проблемы и перспективы

Елена Ярыгина
Отраслевые выставки –
живое общение между партнерами

Дмитрий Кузнецов
Проектное финансирование и рынок
жилищного строительства

Эффективный PR вашей компании
в рамках Национального чемпионата
по дизайну 2019

Отраслевые выставки

Елена Шацких
Азулежу. Безусловная любовь
португальцев

Эксперт-Керамика, № 1 (5), 2019

Владлен Иванов
Федеральный закон о таможенном
регулировании: взгляд непостороннего

Дмитрий Кузнецов
Cersaie-2018

Константин Тимохин, Юлия Тубанова
Правовые особенности безопасного
оформления импортных товаров

Дмитрий Кузнецов
Мировой рынок керамической плитки

Cevisama-2019

Отраслевые выставки

Анна Тепфер
Изразцовое царство

Эксперт-Керамика, № 1 (4), 2018

Константин Тимохин
Ассоциации импортеров и дистрибьюторов
строительной и отделочной керамики
десять лет

Константин Тимохин, Дмитрий Кузнецов
Отраслевые ассоциации.
Роль в современной экономической
и общественной жизни страны

Евгений Кошкаров
10 шагов бизнеса навстречу…

IndexBox Russia
Импорт керамической плитки:
география, структура, объемы и продажи

Елена Ярыгина
Cevisama-2018:
взгляд российского специалиста

Анна Тепфер
Тепло, уют и красота

Эксперт-Керамика, № 1 (3), 2017

Константин Тимохин, Дмитрий Кузнецов
Россия в обновленном рейтинге
Doing Business

Дмитрий Кузнецов
Мировой рынок керамической плитки

Константин Тимохин
Таможенная политика ЕАЭС
и российское таможенное законодательство 

Владимир Погадаев
Экономический кризис — время возможностей 

Владимир Погадаев
Cevisama-2017 глазами российского специалиста 

Деловое мероприятие высочайшего уровня

Анна Тепфер
Особенности национальной моды: синие голландские кафли

(English version)

Эксперт-Керамика, № 2, 2016

Константин Тимохин
Шаг вперед, два шага назад.
Doing business и международная торговля

Бизнес и таможня: Путь к взаимодействию. Интервью с Евгением Кошкаровым 

Общественный совет при ФТС начал с главного 

Сергей Масеткин
Импортная керамика на российском рынке: Опыт успешной торговли

Дмитрий Кузнецов
Революция в керамическом производстве — «цифровая плитка»

Анна Тепфер
Из прошлого русской отделочной керамики

Эксперт-Керамика, № 1, 2016

Константин Тимохин
Для развития бизнеса и защиты общих интересов

Дмитрий Кузнецов
Российский рынок керамической плитки: обзор и прогноз

Елена Ярыгина
Какую плитку сегодня покупают

Зураб Маргания
Серые схемы импорта: экономии — на рубль, проблем — на тысячу

Дмитрий Кузнецов
Энергосбережение — путь к эффективности производства

Анна Тепфер
Севильское чудо